Immobilie Archive - JUEST + OPRECHT Rechtsanwälte

Rechtsanwalt Husack aus der Sozietät Juest+Oprecht setzt Haftung eines Notar aus Schleswig-Holstein durch. Das Landgericht Kiel hat mit Urteil vom 16.12.2022, Az. 3 O 130/21, den Notar zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von rund 173.000 Euro verurteilt.

Der Notar beurkundete den Kauf einer Immobilie

Der Notar hatte einen Kaufvertrag für den Kauf einer Immobilie entworfen und beurkundet. Dabei handelte es sich um einen sogenannten Bauträgervertrag, bei dem die Immobilie erst noch zu erstellen ist.

Der Notar unterließ es, die von den Käufern zu leistende Vorauszahlung in Höhe von 200.000 Euro durch eine entsprechende Vertragsgestaltung abzusichern. Der zweite Fehler des Notars war, die Käufer auf das Risiko hinzuweisen, dass sie gegenüber dem Bauträger eine ungesicherte Vorleistung zu erbringen haben. Nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) wäre es notwendig gewesen, die Vorleistung durch eine geeignete Vertragsgestaltung zu sichern, so dass die Käufer für den Fall, dass das Bauvorhaben scheitert, ihre Vorleistung zurück erhalten.

Das Bauvorhaben scheiterte

Tatsächlich wurde der Bau nicht fertiggestellt und die Bauträgergesellschaft geriet in Zahlungsprobleme. Die Sparkasse, welche dem Bauträger zuvor ein durch eine Grundschuld gesichertes Darlehen gewährte und deren Grundschuld der Auflassungsvormerkung der Kläger vorging, sorgte dann auch dafür, dass die Immobilie zwangsversteigert wurde, so dass die Kläger nicht Eigentümer der Immobilie werden konnten, obwohl sie bereits 200.000 Euro an den Bauträger gezahlt hatten.

Hilfe bei Sicherung von Ansprüchen

JUEST+OPRECHT Rechtsanwälte sicherte die Ansprüche der Käufer, in dem es bei der Bank den Übererlös pfändete. Die Käufer, welche den Bauträger auf Rückzahlung der 200.000 Euro verklagt hatten und vor Gericht obsiegten, bekamen so ihre Anzahlung aus dem Übererlös zurück, der dem Kreditinstitut mit der eingetragenen Grundschuld zugeflossen war.

Notar musste den weiteren Schaden ersetzen

Ihre weiteren Schäden wie Anwaltskosten, Nichtabnahmeentschädigung ihrer Bank und Aufwendungen, die sie für die Immobilie bereits erbracht hatten, muss ihnen nun der Notar, bzw. seine Berufshaftpflichtversicherung ersetzen.

Notare haften für Fehler beim Immobilienkauf

Auch Notare haften für Schäden, die sie durch unrichtige Vertragsgestaltungen oder fehlende Belehrungen ihren Mandanten zufügen. Eine Besonderheit bei der Notarhaftung ist allerdings, dass diese nur subsidiär haften. Das bedeutet, dass ein Mandant einen Notar erst dann in Anspruch nehmen kann, falls niemand anderes bezüglich einer Haftung in Frage kommt. Hätten die Kläger sich also vor Vertragsunterzeichnung – was sie nicht taten – anwaltlich bezüglich des Vertrages beraten lassen, so wäre zunächst dieser Anwalt aus seiner Anwaltshaftung in Anspruch zu nehmen, falls er den Fehler des Notars nicht entdeckt hätte.

Was JUEST+OPRECHT Rechtsanwälte für Sie tun kann

Wenn Sie das Gefühl haben, dass Ihr Notar bei der Beurkundung einen Fehler gemacht hat, wenden Sie sich an uns. Wir prüfen gerne Ihren Fall und geben Ihnen eine Einschätzung über Ihre möglichen Ansprüche. Rechtsanwalt Ulrich Husack von JUEST+OPRECHT Rechtsanwälte hat langjährige Erfahrung mit Anwalts- und Notarhaftung.

Die Kanzlei JUEST+OPRECHT Rechtsanwälte arbeitet bundesweit im Bereich Bank- und Immobilienrecht.

Wenn der Kauf oder Verkauf einer Immobilie zum Alptraum wird:

In unserer Kanzlei häufen sich Fälle, in denen Käufer von Immobilien versuchen, den Kaufvertrag rückabzuwickeln oder einen Minderungsbetrag zu bekommen. Begründet wird dies oft mit verborgenen Mängeln.

Hintergrund ist voraussichtlich, dass die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen aufgrund des knappen Angebots in den letzten Jahren stetig stiegen. Käufer konnten so oft nicht über den Preis verhandeln und griffen überstürzt zu. Erst im Nachhinein stellen sich Mängel heraus oder die Erkenntnis, die Immobilie zu teuer erworben zu haben.

Käufer versuchen zunächst den gesamten Kauf rückabzuwickeln, bzw. den Preis im Nachhinein noch mit der Drohung der Rückabwicklung zu drücken.

Keine Gewährleistung aufgrund des Vertrages bei Altbauten

In den von uns geprüften notariellen Kaufverträgen über Bestandsimmobilien ist regelmäßig ein Gewährleistungsausschluss vorhanden. Oft sichert der Verkäufer zudem zu, dass ihm keine verdeckten Mängel bekannt seien. Grundsätzlich ist ein derartiger Gewährleistungsausschluss auch wirksam. Der Käufer hat daher grundsätzlich keine Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer.

Ausnahme: Arglistiges Verhalten des Verkäufers

Ein derartiger Haftungsausschluss ist aber dann unbeachtlich, wenn der Käufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Immobilie übernommen hat.

Ein Verkäufer handelt in diesem Sinne arglistig, wenn er einen Fehler der Immobilie zumindest für möglich hält und damit rechnet, dass der Käufer diesen Mangel nicht kennt und bei Kenntnis des Mangels den Vertrag entweder nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätte.

In einem solchen Fall kann der Käufer entweder den Kaufpreis im Nachhinein mindern oder eine Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrages verlangen. Ein Rückabwicklungsanspruch ist allerdings in der Regel ausgeschlossen, wenn die Beseitigungskosten des Mangels 5 % des Kaufpreises nicht überschreiten. In einem solchen Fall bleibt dem Käufer dann nur der Weg, den Preis zu mindern.

Wer muss was beweisen?

In der gerichtlichen Praxis sind zahlreiche Gerichtsentscheidungen sogenannte Beweislastentscheidungen. Sollte das Gericht z.B. auch nach einer Beweisaufnahme nicht von einer Sachverhaltsdarstellung überzeugt sein, so verliert die Partei den Prozess, die die Beweislast für die entsprechende Behauptung trägt. Grundsätzlich trägt bei Immobilienkaufverträgen der Käufer die Beweislast dafür, dass ein verborgener Mangel vorliegt. Ebenso trägt der Käufer die Beweislast dafür, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder zumindest mit ihm rechnete und dass ihn der Verkäufer den Mangel nicht offenbart hat.

Entscheidung des BGH vom 06.03.2020 – V ZR 2/19

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied nunmehr die Frage, ob der Käufer auch dann beweisen muss, dass der Verkäufer ihn über den Mangel nicht aufgeklärt hat, wenn es unstreitig ist, dass der Verkäufer den Mangel kannte und im Kaufvertrag versicherte, dass ihm unsichtbare Mängel nicht bekannt seien.

Der BGH entschied, dass der Käufer auch in einem derartigen Fall die volle Beweislast für die nicht erfolgte Aufklärung hat. Voraussetzung sei aber, dass der Verkäufer zunächst erklärt, wo, wann und in welcher Weise er den Käufer aufgeklärt haben will. Sollte der Verkäufer also ausführen, dass er z.B. bei der Besichtigung am 05.03.2020 dem Käufer erzählte, dass eine Baugenehmigung nicht vorliege oder der Keller feucht sei, so muss der Käufer beweisen, dass diese Aussage nicht stimmt und er nicht aufgeklärt wurde.

JUEST + OPRECHT bietet rechtliche Begleitung beim Kauf und Verkauf von Immobilien an

Juest+Oprecht Rechtsanwälte begleiten Verbraucher, Unternehmen und Anleger beim Verkauf oder Kauf Ihrer Immobilie. In der Regel halten wir es für sinnvoll, dass Sie sich bereits vor dem Abschluss von Kaufverträgen anwaltlich betreuen lassen, um mögliche Probleme frühzeitig zu erkennen.

Die Rechtsanwälte Ulrich Husack und Dr. Achim Tiffe prüfen den Kaufvertrag und bei Eigentumswohnungen die Teilungs- und Gemeinschaftsordnung, weisen auf rechtliche Risiken hin und klären Punkte, die vor Vertragsschluss noch geregelt und dem Vertragspartner vor Vertragsschluss offengelegt werden sollten. Ferner unterstützen wir Sie gerne bei der Abwehr oder der Geltendmachung von Gewährleistungs- und Rückabwicklungsansprüchen.