Kauf Archive - JUEST + OPRECHT Rechtsanwälte

Wenn der Kauf oder Verkauf einer Immobilie zum Alptraum wird:

In unserer Kanzlei häufen sich Fälle, in denen Käufer von Immobilien versuchen, den Kaufvertrag rückabzuwickeln oder einen Minderungsbetrag zu bekommen. Begründet wird dies oft mit verborgenen Mängeln.

Hintergrund ist voraussichtlich, dass die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen aufgrund des knappen Angebots in den letzten Jahren stetig stiegen. Käufer konnten so oft nicht über den Preis verhandeln und griffen überstürzt zu. Erst im Nachhinein stellen sich Mängel heraus oder die Erkenntnis, die Immobilie zu teuer erworben zu haben.

Käufer versuchen zunächst den gesamten Kauf rückabzuwickeln, bzw. den Preis im Nachhinein noch mit der Drohung der Rückabwicklung zu drücken.

Keine Gewährleistung aufgrund des Vertrages bei Altbauten

In den von uns geprüften notariellen Kaufverträgen über Bestandsimmobilien ist regelmäßig ein Gewährleistungsausschluss vorhanden. Oft sichert der Verkäufer zudem zu, dass ihm keine verdeckten Mängel bekannt seien. Grundsätzlich ist ein derartiger Gewährleistungsausschluss auch wirksam. Der Käufer hat daher grundsätzlich keine Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer.

Ausnahme: Arglistiges Verhalten des Verkäufers

Ein derartiger Haftungsausschluss ist aber dann unbeachtlich, wenn der Käufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Immobilie übernommen hat.

Ein Verkäufer handelt in diesem Sinne arglistig, wenn er einen Fehler der Immobilie zumindest für möglich hält und damit rechnet, dass der Käufer diesen Mangel nicht kennt und bei Kenntnis des Mangels den Vertrag entweder nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätte.

In einem solchen Fall kann der Käufer entweder den Kaufpreis im Nachhinein mindern oder eine Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrages verlangen. Ein Rückabwicklungsanspruch ist allerdings in der Regel ausgeschlossen, wenn die Beseitigungskosten des Mangels 5 % des Kaufpreises nicht überschreiten. In einem solchen Fall bleibt dem Käufer dann nur der Weg, den Preis zu mindern.

Wer muss was beweisen?

In der gerichtlichen Praxis sind zahlreiche Gerichtsentscheidungen sogenannte Beweislastentscheidungen. Sollte das Gericht z.B. auch nach einer Beweisaufnahme nicht von einer Sachverhaltsdarstellung überzeugt sein, so verliert die Partei den Prozess, die die Beweislast für die entsprechende Behauptung trägt. Grundsätzlich trägt bei Immobilienkaufverträgen der Käufer die Beweislast dafür, dass ein verborgener Mangel vorliegt. Ebenso trägt der Käufer die Beweislast dafür, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder zumindest mit ihm rechnete und dass ihn der Verkäufer den Mangel nicht offenbart hat.

Entscheidung des BGH vom 06.03.2020 – V ZR 2/19

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied nunmehr die Frage, ob der Käufer auch dann beweisen muss, dass der Verkäufer ihn über den Mangel nicht aufgeklärt hat, wenn es unstreitig ist, dass der Verkäufer den Mangel kannte und im Kaufvertrag versicherte, dass ihm unsichtbare Mängel nicht bekannt seien.

Der BGH entschied, dass der Käufer auch in einem derartigen Fall die volle Beweislast für die nicht erfolgte Aufklärung hat. Voraussetzung sei aber, dass der Verkäufer zunächst erklärt, wo, wann und in welcher Weise er den Käufer aufgeklärt haben will. Sollte der Verkäufer also ausführen, dass er z.B. bei der Besichtigung am 05.03.2020 dem Käufer erzählte, dass eine Baugenehmigung nicht vorliege oder der Keller feucht sei, so muss der Käufer beweisen, dass diese Aussage nicht stimmt und er nicht aufgeklärt wurde.

JUEST + OPRECHT bietet rechtliche Begleitung beim Kauf und Verkauf von Immobilien an

Juest+Oprecht Rechtsanwälte begleiten Verbraucher, Unternehmen und Anleger beim Verkauf oder Kauf Ihrer Immobilie. In der Regel halten wir es für sinnvoll, dass Sie sich bereits vor dem Abschluss von Kaufverträgen anwaltlich betreuen lassen, um mögliche Probleme frühzeitig zu erkennen.

Die Rechtsanwälte Ulrich Husack und Dr. Achim Tiffe prüfen den Kaufvertrag und bei Eigentumswohnungen die Teilungs- und Gemeinschaftsordnung, weisen auf rechtliche Risiken hin und klären Punkte, die vor Vertragsschluss noch geregelt und dem Vertragspartner vor Vertragsschluss offengelegt werden sollten. Ferner unterstützen wir Sie gerne bei der Abwehr oder der Geltendmachung von Gewährleistungs- und Rückabwicklungsansprüchen.

Die Hanseatic Bank GmbH & Co. KG wurde vom Landgericht Hamburg verurteilt, einem Hamburger Kunden 12.275 Euro für zwei Laptops, die er bei notebooksbilliger.de erworben hatte, zurückzuzahlen. Damit kann der Hamburger Verbraucher seine bei notebooksbilliger.de gekauften Laptops zurückgeben und erhält sein gesamtes Geld zurück. Finanziert hatte er die zwei Gaming Laptops beim Kauf im Internet bei der Hanseatic Bank.

notebooksbilliger.de lehnte Rückabwicklung ab

Anlass waren Probleme mit den Laptops. Der Verbraucher bemängelte schon nach kurzer Zeit Abstürze und das Hängenbleiben der Grafik. Doch die notebooksbillliger.de AG vertröstete den Kunden immer wieder. Da die durchgeführten Nachbesserungsversuche nicht halfen, wollte der Verbraucher von dem Kauf zurücktreten. Den Rücktritt wollte die notebooksbilliger.de AG aber nicht akzeptieren.

Darauf wendete sich der Verbraucher an JUEST+OPRECHT Rechtsanwälte. Durch den Widerruf schließlich schaffte er es mit Unterstützung von Fachanwalt Dr. Achim Tiffe, die Rückabwicklung des gesamten Kaufs durchzusetzen.

Hanseatic Bank zur Zahlung des Kaufpreises zzgl. Zinsen verurteilt

Das Landgericht Hamburg verurteilte die Hanseatic Bank, dem Verbraucher gegen Rückgabe der Laptops sämtliche gezahlten Raten zurückzuzahlen. Einen Zinsanspruch hat die Bank ihrerseits nicht. Der Fall zeigt, so Rechtsanwalt Achim Tiffe, dass sich Verbraucher gegen Banken und Unternehmen wehren können und nicht ungefragt Ablehnungen hinnehmen müssen.

Bei Unzufriedenheit sollten Verbraucher ihre Verträge prüfen lassen

Insbesondere Verbraucher, die mit Käufen unzufrieden sind, die sie im Internet getätigt haben und die durch eine Bank wie der Hanseatic Bank finanziert wurden, lohnt es sich, die Verträge von einem Rechtsanwalt oder einer Verbraucherzentrale prüfen zu lassen, um seine Rechte und Möglichkeiten zu kennen und ausschöpfen zu können. Dies betrifft zum Beispiel finanzierte Computer und Laptops aber auch TV-Geräte.

In dem vorliegenden Fall des Landgericht Hamburg, Urteil vom 21.06.2019, Az. 302 O 420/16, war der Darlehensvertrag nicht vollständig. Weil eine Pflichtangabe fehlte, konnte der Verbraucher den finanzierten Vertrag insgesamt widerrufen und hat einen Anspruch darauf, gegen Rückgabe der Laptops sämtlich Zahlungen zurückzuerhalten. Nach Auffassung von JUEST+OPRECHT Rechtsanwälte handelt es sich vermutlich um einen Systemfehler, so dass wahrscheinlich sämtliche von der Hanseatic Bank finanzierten Verträge aus der Zeit des Jahres 2015 und später bei notebooksbilliger.de und anderen Anbietern auch heute noch widerrufbar sind. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.