Wenn der Kauf oder Verkauf einer Immobilie zum Alptraum wird:
In unserer Kanzlei häufen sich Fälle, in denen Käufer von Immobilien versuchen, den Kaufvertrag rückabzuwickeln oder einen Minderungsbetrag zu bekommen. Begründet wird dies oft mit verborgenen Mängeln.
Hintergrund ist voraussichtlich, dass die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen aufgrund des knappen Angebots in den letzten Jahren stetig stiegen. Käufer konnten so oft nicht über den Preis verhandeln und griffen überstürzt zu. Erst im Nachhinein stellen sich Mängel heraus oder die Erkenntnis, die Immobilie zu teuer erworben zu haben.
Käufer versuchen zunächst den gesamten Kauf rückabzuwickeln, bzw. den Preis im Nachhinein noch mit der Drohung der Rückabwicklung zu drücken.
Keine Gewährleistung aufgrund des Vertrages bei Altbauten
In den von uns geprüften notariellen Kaufverträgen über Bestandsimmobilien ist regelmäßig ein Gewährleistungsausschluss vorhanden. Oft sichert der Verkäufer zudem zu, dass ihm keine verdeckten Mängel bekannt seien. Grundsätzlich ist ein derartiger Gewährleistungsausschluss auch wirksam. Der Käufer hat daher grundsätzlich keine Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer.
Ausnahme: Arglistiges Verhalten des Verkäufers
Ein derartiger Haftungsausschluss ist aber dann unbeachtlich, wenn der Käufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Immobilie übernommen hat.
Ein Verkäufer handelt in diesem Sinne arglistig, wenn er einen Fehler der Immobilie zumindest für möglich hält und damit rechnet, dass der Käufer diesen Mangel nicht kennt und bei Kenntnis des Mangels den Vertrag entweder nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätte.
In einem solchen Fall kann der Käufer entweder den Kaufpreis im Nachhinein mindern oder eine Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrages verlangen. Ein Rückabwicklungsanspruch ist allerdings in der Regel ausgeschlossen, wenn die Beseitigungskosten des Mangels 5 % des Kaufpreises nicht überschreiten. In einem solchen Fall bleibt dem Käufer dann nur der Weg, den Preis zu mindern.
Wer muss was beweisen?
In der gerichtlichen Praxis sind zahlreiche Gerichtsentscheidungen sogenannte Beweislastentscheidungen. Sollte das Gericht z.B. auch nach einer Beweisaufnahme nicht von einer Sachverhaltsdarstellung überzeugt sein, so verliert die Partei den Prozess, die die Beweislast für die entsprechende Behauptung trägt. Grundsätzlich trägt bei Immobilienkaufverträgen der Käufer die Beweislast dafür, dass ein verborgener Mangel vorliegt. Ebenso trägt der Käufer die Beweislast dafür, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder zumindest mit ihm rechnete und dass ihn der Verkäufer den Mangel nicht offenbart hat.
Entscheidung des BGH vom 06.03.2020 – V ZR 2/19
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied nunmehr die Frage, ob der Käufer auch dann beweisen muss, dass der Verkäufer ihn über den Mangel nicht aufgeklärt hat, wenn es unstreitig ist, dass der Verkäufer den Mangel kannte und im Kaufvertrag versicherte, dass ihm unsichtbare Mängel nicht bekannt seien.
Der BGH entschied, dass der Käufer auch in einem derartigen Fall die volle Beweislast für die nicht erfolgte Aufklärung hat. Voraussetzung sei aber, dass der Verkäufer zunächst erklärt, wo, wann und in welcher Weise er den Käufer aufgeklärt haben will. Sollte der Verkäufer also ausführen, dass er z.B. bei der Besichtigung am 05.03.2020 dem Käufer erzählte, dass eine Baugenehmigung nicht vorliege oder der Keller feucht sei, so muss der Käufer beweisen, dass diese Aussage nicht stimmt und er nicht aufgeklärt wurde.
JUEST + OPRECHT bietet rechtliche Begleitung beim Kauf und Verkauf von Immobilien an
Juest+Oprecht Rechtsanwälte begleiten Verbraucher, Unternehmen und Anleger beim Verkauf oder Kauf Ihrer Immobilie. In der Regel halten wir es für sinnvoll, dass Sie sich bereits vor dem Abschluss von Kaufverträgen anwaltlich betreuen lassen, um mögliche Probleme frühzeitig zu erkennen.
Die Rechtsanwälte Ulrich Husack und Dr. Achim Tiffe prüfen den Kaufvertrag und bei Eigentumswohnungen die Teilungs- und Gemeinschaftsordnung, weisen auf rechtliche Risiken hin und klären Punkte, die vor Vertragsschluss noch geregelt und dem Vertragspartner vor Vertragsschluss offengelegt werden sollten. Ferner unterstützen wir Sie gerne bei der Abwehr oder der Geltendmachung von Gewährleistungs- und Rückabwicklungsansprüchen.