Autor: Achim Tiffe

In Zeiten niedriger Zinsen erscheinen Anlagen in Immobilien als sicher und renditeträchtig. In letzter Zeit werden vermehrt Anlagen in Pflegeimmobilien beworben. Derartige Anlagen sollen angeblich sichere Erträge erbringen und unter Umständen ferner die Möglichkeit bieten, derartige Immobilien für die eigene Pflege selber nutzen zu können.

Angeboten werden derartige Anlagen einerseits als Direktinvestment bei denen der Anleger selbst Eigentümer einer Wohnung wird oder als Fonds bei denen sich der Anleger als Kommanditist an einer Gesellschaft beteiligt, welcher eine oder mehrere derartiger Immobilie gehört.

Allen Anlageformen gleich ist, dass die gesamte Immobilie an den Betreiber des Pflegeheimes verpachtet wird und dieser für die Überlassung Pacht zu entrichten hat.

Zu bedenken ist, dass der Bereich der Pflege seitens des Staates stark reguliert ist und keine Sicherheit besteht, welche gesetzlichen Regeln der Gesetzgeber, sei es für den Betrieb, sei es für die Förderung der Heime zukünftig aufstellt. Auch haben Sie keinerlei Einfluss auf den Betrieb des Heimes. Sollte der Betreiber schlecht arbeiten, mag seine Insolvenz drohen und es besteht dann die Problematik, einen neuen Betreiber zu finden und sich dann noch auf diesen zu einigen. Allein im Jahre 2015 sollen rund 50 Heime in die „Pleite“ gegangen sein.

Möglicherweise sind die Standards beim Bau der Pflegeimmobilie bereits veraltet und erfüllen nicht mehr die aktuellen Vorgaben. Dann kann es schwierig werden, die Immobilie weiter für die Pflege zu nutzen bzw. teure Umbauarbeiten drohen. Da es sich um Spezialimmobilien handelt, lässt sich eine derartige Immobilie auch nicht einfach für andere Zwecke nutzen.

Weitere Informationen zu Risken und Vertragskonstruktionen finden Sie unter: www.pflegeimmobilien-hilfe.de

Udo Reifner, ein bekannter Wissenschaftler mit internationalem Ruf, der sich mit Verbraucher- und insbesondere mit Darlehensrecht beschäftigt, beginnt seine Arbeit als Rechtsanwalt in Bürogemeinschaft mit JUEST+OPRECHT Rechtsanwälte. Ziel ist es, in ausgesuchten Fällen zu kooperieren, um Musterverfahren gegen Banken und andere Anbieter voranzutreiben.

Damit schließt sich der Kreis der Zusammenarbeit, der vor über 30 Jahren in Hamburg mit Gerichtsverfahren gegen wucherische Praktiken von Banken begann. Schon die erste von Rechtsanwalt Husack erstrittene Entscheidung des BGH im Jahr 1990 (BGH, Urteil vom 3.4.1990 – XI ZR 261/89) stellt eine Verbindung zwischen der Arbeit der Rechtsanwälte von JUEST+OPRECHT mit Prof. Udo Reifner her. Schon damals hat Rechtsanwalt Ulrich Husack eine Kombinationsfinanzierung zum BGH gebracht und die Sittenwidrigkeit der Finanzierungsart herausgearbeitet. Der BGH ist dem im Wesentlichen gefolgt und hat sich im Übrigen dabei auch mehrfach auf die Rechtsmeinung von Reifner (ZIP 1988, 817) bezogen.

Die Probleme, dass arme Bevölkerungsschichten von Banken und anderen Anbietern gezielt ausgenutzt werden, bestehen weiterhin. Mit neuen Konstruktionen haben die Banken erfolgreich Lücken in der alten Rechtsprechung ausgenutzt und den Wucher sogar noch verschärft.

JUEST+OPRECHT Rechtsanwälte führen daher zahlreiche Verfahren gegen Banken, die sich auf Ratenkredite spezialisiert haben.

Gerade Verbraucher mit niedrigen Einkommen sollten vor Wucher und unzulässigen Praktiken vom Staat und den Gerichten wirksam geschützt werden. Darin sind sich Prof. Udo Reifner und JUEST+OPRECHT Rechtsanwälte einig.

In diesem Sinne erwarten wir eine fruchtbare Zusammenarbeit für uns und unsere Mandanten!

Unsere Mandanten mussten ihre Darlehen bei der Hamburger Sparkasse vorzeitig beenden, nachdem sie ihre Immobilie verkauften. Die Sparkasse verlangte eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von etwa 27.000 Euro, die unsere Mandanten nur unter ausdrücklichem Vorbehalt zahlten. Später widerriefen sie die Darlehensverträge und forderten den Vorfälligkeitsbetrag zurück.

Dazu sind sie nach Auffassung des Oberlandesgerichts Hamburg auch berechtigt. Denn der Bundesgerichtshof hatte bereits in mehreren Entscheidungen die von der Sparkasse verwendete Formulierung – „Die Frist beginnt frühestens mit Erhalt dieser Belehrung“ – als irreführend bezeichnet und entsprechende Widerrufsbelehrungen als unwirksam beurteilt. In der Folge konnten die betroffenen Verträge auch lange nach Vertragsschluss noch widerrufen werden.

Auf die fehlerhafte Widerrufsbelehrung hatte die Hamburger Sparkasse die Kunden beim Wunsch nach vorzeitiger Ablösung nicht hingewiesen. Auch eine Nachbelehrung der Verbraucher erfolgte nicht. Stattdessen bestand sie auf das stattliche Vorfälligkeitsentgelt und war auch später nicht zur Rückzahlung bereit: ihre Widerrufsbelehrung sei ordnungsgemäß gewesen, etwaige Ansprüche der Verbraucher könnten nicht mehr nachträglich geltend gemacht werden.

Dem hat das Oberlandesgericht Hamburg in der mündlichen Verhandlung vom 08.03.2017 widersprochen und damit auch seine bisherige Rechtsauffassung revidiert: Die Widerrufsbelehrung sei eindeutig fehlerhaft und die Rechte der Verbraucher nicht verwirkt. Eine Bank oder Sparkasse könne kein Vertrauen entwickeln, dass keine Rückforderungen mehr auf sie zukommen, wenn vor Rückzahlung von den Verbrauchern der Vorbehalt erklärt wurde.

Die Hamburger Sparkasse hat daraufhin die Ansprüche anerkannt, wie das Gericht mitteilt. Dabei muss sie nicht nur die Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen, sondern auch Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz. Das Anerkenntnis-Urteil, Az. 13 U 112/15, wurde am 29. März 2017 verkündet.

Für Verbraucher ist dies ein deutliches positives Signal, ihre Ansprüche gegen Sparkassen und Banken nun doch durchsetzen zu können. Auch Verbraucher mit Belehrungsfehlern in neueren Verträgen (etwa bei der fehlenden Angabe der „Aufsichtsbehörde“) können erwarten, dass ihr Widerruf von den Gerichten akzeptiert wird.

Die BHW Bausparkasse muss einer Mandantin von uns 23.000 Euro zurückzahlen, nachdem sie einen Immobilienkredit wirksam widerrufen hatte.

Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Hannover vom 01.02.2017 (Az. 7 O 32/16) hervor. Danach muss die Bank der Verbraucherin die Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 18.000 Euro sowie gezogene Nutzungen in Höhe von 5.000 Euro erstatten.

Unsere Mandantin hatte den Vertrag aus dem Jahr 2007 im Jahr 2014 widerrufen. Das war ihr auch so spät noch möglich, weil die von der BHW Bausparkasse sehr häufig verwendete Formulierung in der Widerrufsbelehrung fehlerhaft war. Sie lautete:

„Die Widerrufsfrist beginnt einen Tag, nachdem der/die Darlehensnehmer/Gesamtschuldner ein Exemplar der Widerrufsbelehrung erhalten hat/haben und eine Vertragsurkunde, der schriftliche Darlehensantrag oder eine Abschrift der Darlehensurkunde oder des Antrags ausgehändigt wurde.“

Die BHW Bausparkasse hatte ihr Exemplar unterschrieben und als Angebot an die Verbraucherin geschickt. Die Verbraucherin konnte nach der Formulierung der Widerrufsbelehrung irrtümlich annehmen, dass mit dem Empfang der Unterlagen die Frist für den Widerruf zu laufen begann. Denn es handelte sich dabei um den schriftlichen Darlehensantrag der Bausparkasse.

Tatsächlich aber durfte die Widerrufsfrist nicht vor Unterschrift der Verbraucherin und Rücksendung des Darlehensvertrages zu laufen beginnen, also deutlich später. Entsprechend war die Widerrufsbelehrung der Bausparkasse fehlerhaft und irreführend.

Der Anspruch der Verbraucherin war auch nicht zu spät geltend gemacht worden. Denn diese hatte vor der vorzeitigen Rückzahlung der BHW Bausparkasse gegenüber mitgeteilt, dass sie die Forderungen überprüfen lassen werde und ausdrücklich ihren Vorbehalt erklärt. Die Banker konnten also nicht darauf vertrauen, dass die Verbraucherin keine Ansprüche mehr geltend machen würde.

Das Gericht sprach unserer Mandantin auch sogenannte Nutzungen in Höhe von 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz zu. Einwände der Bank gegen diese Zinsen ließen die Richter nicht gelten. Wir hatten die Berechnung eines Kreditsachverständigen vorgelegt. Die Kosten des Verfahrens hat die BHW Bausparkasse zu tragen.

Die Entscheidung des LG Hannover ist nicht rechtskräftig geworden.

In einem Verfahren, in dem Verbraucher ihren Darlehensvertrag widerrufen hatten, hat die DSL-Bank, hinter der die Postbank AG steckt, vor dem Landgericht Hamburg verloren. Das Gericht sah die Widerrufsbelehrung der Postbank AG aus Dezember 2008 als fehlerhaft und irreführend an. Vertreten wurden die Verbraucher von JUEST+OPRECHT Rechtsanwälte.

Die Verbraucher hatten nicht, wie es in der Widerrufsbelehrung heißt, ein von der Beklagten gegengezeichnetes Exemplar des Darlehensantrags mit deren Annahmeerklärung erhalten, das ihnen die Überprüfung ermöglicht hätte, dass Angebot und Annahme deckungsgleich sind. Dem Feststellungantrag wurde daher stattgegeben. Das Urteil ist nicht rechtskräftig (Stand: 09.01.2017).

 

In seiner heutigen Grundsatzentscheidung, Urteil vom 8. November 2016 – XI ZR 552/15, bestätigt der Bundesgerichtshof die Unzulässigkeit von Bearbeitungsentgelten in Darlehensverträgen, die von den Bausparkassen bei Inanspruchnahme von Baudarlehen erhoben werden. Der BGH folgt damit der Auffassung der klagenden Verbraucherzentrale NRW. Erhoben werden diese Entgelte bei Baudarlehen, die nach Zuteilungsreife eines Bausparvertrages vom Verbraucher in Anspruch genommen werden.

Der BGH hat bereits in zwei Grundsatzurteilen im Jahr 2014 entschieden, dass Bearbeitungsentgelte bei Verbraucherdarlehen als sogenannte Preisnebenabreden – eine Form „Allgemeiner Geschäftsbedingungen“ (AGB) –  zu bewerten sind, die den Verbraucher unangemessen benachteiligen und daher unwirksam sind. Mit der heutigen Entscheidung stellte der BGH klar, dass diese Grundsätze auch für Bausparkassen gelten, die als Darlehensgeber auftreten und Darlehen ausgeben. Insbesondere wird die Gebühr nicht im kollektiven Interesse der Bauspargemeinschaft erhoben, so der BGH.

Während Abschlussgebühren zu Beginn eines Bausparvertrages zulässig sind, dürfen die Bausparkassen nicht ein zweites Mal kassieren, wenn das Baudarlehen in Anspruch genommen wird.

Die Bausparkassen verlangen „Darlehensgebühren“ von regelmäßig 2,00 % bis 3,00 % des jeweiligen Darlehensbetrages. Daraus resultieren hohe, meist vierstellige Bearbeitungsentgelte. JUEST+OPRECHT Rechtsanwälte unterstützen Verbraucher bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche auf Erstattung.

JUEST+OPRECHT Rechtsanwälte sind der Meinung, dass auch bereits von Verjährung betroffene Erstattungsansprüche bei laufenden Darlehensverträgen im Wege der Aufrechnung mit dem Rückzahlungsanspruch der Bausparkasse geltend gemacht werden können.

JUEST+OPRECHT Rechtsanwälte weisen darauf hin, dass von den Bausparkassen neben den Bearbeitungsentgelten auch zusätzliche Kontoführungsgebühren erhoben werden. Diese sind als Preisnebenabreden ebenfalls unzulässig. Die Bausparkasse ist in einem solchen Fall verpflichtet, das Darlehen neu abzurechnen.

Sollte sich die Bausparkasse weigern eine gezahlte „Darlehensgebühr“ und etwaige Kontoführungsgebühren zu erstatten, empfehlen wir einen Rechtsanwalt einzuschalten.