Autor: Frank Wilde

Wenn Eigentümer einer Immobilie vorzeitig ihren Immobilienkredit beenden müssen, droht ihnen eine hohe Vertragsstrafe: die Vorfälligkeitsentschädigung. Das von den Kreditinstituten in Rechnung gestellte Entgelt für die vorzeitige Ablösung hat in der aktuellen Niedrigzinsphase ein besonders hohes Niveau erreicht. Und die Banken und Sparkassen rechnen gerne zu ihrem Vorteil. Der BGH hat dieser Praxis jetzt in zwei Entscheidungen ein Riegel vorgeschoben.

Die hohe Vorfälligkeitsentschädigung in Deutschland ist ein echtes Ärgernis und keineswegs ein fairer Ausgleich für die vorzeitige Beendigung eines langfristigen Vertrages. Die Vorfälligkeitsbeträge überragen mehr als das Dreifache dessen, was in den übrigen europäischen Staaten im Durchschnitt verlangt wird bzw. verlangt werden darf. Nicht selten müssen Darlehensnehmer mit einem prozentualen Aufschlag von bis zu 20 Prozent auf die verbleibende Restschuld des Darlehens rechnen. Alltägliche Vorkommnisse und Lebensrisiken wie Arbeitsplatzwechsel, Arbeitslosigkeit oder krankheitsbedingte Einkommenseinbußen, Trennung oder Umzug werden so zu ruinösen Ereignissen.

Der BGH hat nun mit Urteil vom 19.01.2016 (XI ZR 103/15) entschieden, dass eine Bank jedenfalls dann keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann, wenn sie selbst den Kredit wegen Zahlungsverzugs gekündigt und Verzugszinsen berechnet hat. Bei einer solchen Konstellation hat die Bank keinen Anspruch auf die Vorfälligkeit und muss den einbehaltenen Betrag zurückerstatten.

Ebenso ist es unzulässig, bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte unberücksichtigt zu lassen und so die Entschädigung zugunsten der Bank zu erhöhen, wie der BGH in seinem zweiten Urteil vom 19.01.2016 entschieden hat (XI ZR 388/14) und der Verbraucherzentrale Hamburg in einem Unterlassungsklageverfahren Recht gegeben hat. Auch in diesem Fall stehen Darlehensnehmer Rückzahlungsansprüche zu.

Haben Sie für die Ablösung Ihres Immobilienkredits eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen. Dann lassen Sie Ihren Vertrag überprüfen. Wir helfen Ihnen gerne, Ihren Rückzahlungsanspruch durchzusetzen.

Lange Zeit waren Lebens- und Rentenversicherungsverträge eine beliebte Form der Altersvorsorge. Doch diese Verträge sind unflexibel, mit hohen Kosten belastet und weisen zusehends nur niedrige Renditen auf. Nun bietet sich vielen Versicherten die Möglichkeit zum kostengünstigen Ausstieg – durch Widerspruch.

Attraktiv ist es nicht, unrentabel gewordenen Lebens- und Rentenversicherungsverträge weiterzuführen. Ein besonderes Ärgernis: Diese Versicherungen sind außerordentlich intransparent. Durch die undurchsichtige Aufteilung der Versicherungsleistung in Garantiesumme, Überschussbeteiligung und Beteiligung an den sogenannten Bewertungsreserven weiß der Kunde nicht, was er am Ende erwarten kann und ob die Berechnung der Versicherungen richtig sind.

Wir empfehlen, diese Verträge etwa durch die Verbraucherzentrale Hamburg  oder den Bund der Versicherten überprüfen zu lassen. Klären Sie, ob es sinnvoll ist, die Versicherung weiterzuführen.

Oft lohnt es sich nicht. Doch eine vorzeitige Beendigung des Versicherungsvertrages führt aufgrund der anfänglichen Kostenbelastung nicht selten dazu, dass nur ein geringer Rückkaufswert zurückgezahlt wird, der deutlich niedriger ist als das, was in den Vertrag an Beiträgen eingezahlt worden ist.

Doch vielen Versicherten, die ihre Verträge in den Jahren 1994 bis 2007 nach dem sogenannten Policenmodell abgeschlossen haben, bietet sich nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch heute noch die Möglichkeit zum Widerspruch. Die gilt auch für bereits gekündigte Verträge. Der Widerspruch hat die komplette Rückabwicklung des Vertrages zur Folge: der Versicherer muss die eingezahlten Beiträge plus Zinsen zurückzahlen, abziehen darf er nur die Kosten für den Versicherungsschutz. Komplizierter ist dies bei fondsgebundenen Renten- und Lebensversicherungen.

Voraussetzung für einen Widerspruch lange Zeit nach Vertragsschuss ist, dass die Widerspruchsbelehrung fehlerhaft ist. Dann hat die Widerspruchsfrist noch nicht zu laufen begonnen. Fehlerhaft sind Belehrungen etwa, wenn Hinweise für die rechtssichere Ausübung des Widerspruchs fehlen oder die Belehrung nicht deutlich genug hervorgehoben ist.

Lassen Sie Ihren Vertrag überprüfen und klären Sie mit uns, ob Ihnen die Möglichkeit für einen Widerspruch offensteht und genutzt werden sollte.

Ob LBS, Schwäbisch Hall, BHW oder Wüstenrot: Bausparkassen versuchen im jüngster Zeit Kunden mit gutverzinsten Bausparverträgen loszuwerden und sprechen Kündigungen aus. Doch es ist zweifelhaft, dass derartige Vertragsbeendigungen wirksam sind.

Die Bausparkassen berufen sich dabei kurioser Weise auf eine spezielle Regelung im Kreditrecht, das Darlehensnehmern eine Kündigung zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens erlaubt. Die Bausparkassen führen an, dass sie beim Bausparen zunächst selbst Kreditnehmer ihres Kunden seien und ihnen deshalb bei Verträgen, bei denen seit zehn Jahren oder länger die die Zuteilungsvoraussetzungen für ein Darlehen erfüllt, dieses Kündigungsrecht zustünde.

Wir halten diese Argumentation für abwegig und können Bausparern nur empfehlen, eine solche Kündigung nicht zu akzeptieren und ihr umgehend zu widersprechen. Wir meinen, dass Bausparkassen ihren Kunden nicht kündigen können, solange die Bausparsumme nicht erreicht ist und sie jedenfalls ein Anspruch auf ein Darlehen haben.

Die Rechtslage ist indes umstritten. Lassen Sie Ihren Vertrag überprüfen und klären Sie mit uns, ob sich eine rechtliche Auseinandersetzung in Ihrem Fall empfehlen kann.

Formfehler bei Widerrufsbelehrungen vom Immobiliendarlehen geben vielen Verbrauchern die Möglichkeit, auch viele Jahre nach Vertragsschluss den Vertrag vorzeitig aufzulösen ohne das sonst übliche Vorfälligkeitsentgelt zahlen zu müssen oder eine bereits geleistete Vorfälligkeitsentschädigung erstattet zu bekommen.

Die Prüfung und Durchsetzung von Widerrufsmöglichkeiten bei Immobiliendarlehen ist einer unserer Tätigkeitsschwerpunkte. Das kommt nicht von ungefähr. Schon früh haben wir uns mit dem Thema beschäftigt und in Fachzeitschriften, Medien und im Fachausschuss des Bundestages Stellung genommen. Wir haben Gutachten für Verbraucherverbände erstellt und Beratungsstandards für Verbraucherzentralen entwickelt. Auf Basis dieser Sachkenntnis helfen wir heute unseren Mandanten, zielgerichtet und möglichst zügig ihre Ansprüche durchzusetzen.

Zum Hintergrund: Darlehensgeber sind verpflichtet, Verbraucher umfassend und unmissverständlich über ihr Widerrufsrecht zu unterrichten. Der juristische Laie soll durch die Widerrufsbelehrung in die Lage versetzt werden, sein Widerrufsrecht rechtssicher und in Kenntnis seiner Rechte und Pflichten ausüben zu können. Missachtet der Kreditgeber seine Belehrungspflicht, indem er etwa die Widerrufsinformationen mit falschen Angaben oder irreführenden oder ablenkenden Hinweisen  versieht, wird das sanktioniert: die Widerrufrist beginnt nicht zu laufen. Gegen alle Widerstände der Verbraucherorganisationen hat der Gesetzgeber das Widerrufsrecht mittlerweile für Altverträge mit Abschluss bis zum 10.06.2010 zwar abgeschafft, für Verträge jüngeren Datums gilt aber, dass in der Folge  Verbraucher auch ihre alten Verträge noch widerrufen und ohne Entschädigungsleistung an den Kreditgeber beenden können.

Doch Vorsicht: Ein Widerruf hat nicht nur Vorteile, sondern kann auch nachteilige Konsequenzen für Sie haben, wenn Sie das Darlehen nicht kurzfristig zurückzahlen können. Wir empfehlen daher, vorab mit einer Verbraucherzentrale oder einem Rechtsanwalt mögliche Risiken zu besprechen. Gerne können Sie hierzu mit uns Kontakt aufnehmen.

Aus der Kanzlei Husack Schnelle Beckmann und den Rechtsanwälten Tiffe und Rehmke wird JUEST+OPRECHT Rechtsanwälte.

Regelmäßig besprachen die Hamburger Rechtsanwälte Husack, Tiffe und Rehmke Themen zu Finanzdienstleistungen und Verbraucherschutz. Daraus entsteht im Jahr 2015 die Idee, eine bundesweit tätige Kanzlei aufzubauen, die Unternehmer und Verbraucher konsequent bei ihren Interessen gegenüber Banken, Sparkassen und Versicherungen vertritt. Am 18.01.2016 wird JUEST+OPRECHT Rechtsanwälte Partnerschaft mbB in das Partnerschaftsregister des Amtsgerichts Hamburg unter der Nr. 1050 eingetragen.